¿Qué es la Propiedad Fractional?

Por Mónica Fernandez

La propiedad fraccionaria o fractional ownership, por su nombre original en inglés, está creciendo y afianzándose en el sector inmobiliario en todo el mundo. Esto se debe a que hay un buen número de personas, de alto poder adquisitivo, que desean una vivienda para vacaciones pero no quieren sostener un gasto importante para algo que sólo pueden disfrutar por un par de semanas al año.

Propiedad Fractional significa que, en vez de comprar una propiedad en forma plena y hacerse cargo de su mantenimiento, se compra sólo un porcentaje de ella y el derecho a usarla durante un tiempo pre-establecido. Jurídicamente es un derecho real, pues puede escriturarse. Suele utilizarse para alojamientos ubicados en complejos turísticos de lujo.

La clave del Fractional sería: menos inversión, más servicios, mismo plazo de uso (porque como se ve mas adelante el periodo de uso de una casa de vacaciones es bastante limitado), menos costos y liberación de cuestiones vinculadas con el mantenimiento.

Si bien por ahora es una modalidad poco difundida y desarrollada en el país, en otras partes del mundo los fractionals, aquellos inmuebles vacacionales de alta gama que se venden entre dos o más propietarios, ganan cada vez más terreno en la preferencia de los segmentos de altos ingresos.

A la Propiedad Fractional se la define como una inversión inmobiliaria racional porque evita pagar por tiempos que no serán utilizados por el propietario.

Los inmuebles bajo el sistema Fractional pueden variar desde casas, hasta departamentos, cabañas o complejos hoteleros y vacacionales, y se entregan totalmente amueblados y decorados por el desarrollador. El servicio de mantenimiento también está a cargo de la compañía que lo administra.

Si bien en sus orígenes, la propiedad fractional era de aplicación casi exclusiva a los inmuebles o proyectos muy exclusivos y alta gama, con el paso del tiempo surgieron razones y causas que llevaron a acercar el modelo a otro tipo de proyectos turísticos sin que el énfasis esté puesto solo en la exclusividad.

¿Qué lo diferencia del tiempo Compartido?

La principal diferencia entre ambos sistemas es que en el tiempo compartido el “contrato” vence y el comprador no obtiene ninguna rentabilidad. En el tiempo compartido el comprador no adquiere la propiedad de un bien inmueble, sino sólo el derecho a usar las instalaciones hoteleras por un número de semanas al año, durante una cantidad limitada y predeterminada de años. Al terminar el plazo de vigencia del tiempo compartido que compró, simplemente se extingue su derecho.

En cambio, en la propiedad fractional, quien adquiere una fracción sí se convierte en dueño –copropietario o accionista– de un bien inmueble que le permite no sólo usarlo en los tiempos convenidos, sino además recibir las utilidades (en forma proporcial) que el desarrollo genere.

Por ejemplo si es un emprendimiento de cabañas, que tienen cuatro dueños en Propiedad Fractional por unidad, cada uno de ellos tendrá “acciones” o participación equivalente al 25 por ciento.

En segundo lugar, la plusvalía que se genere en un desarrollo de tiempo compartido no le beneficia al adquirente, sino sólo al desarrollador. En cambio, en la propiedad fractional la plusvalía si le beneficia al propietario fractional, en la misma proporción a su fracción.

En tercer lugar está la seguridad jurídica y de la inversión. En el tiempo compartido el adquirente sólo tiene un simple contrato que le permite el uso de instalaciones hoteleras sin la posibilidad de recuperar su inversión. Los propietarios “fractional” pueden vender su parte a otro interesado y beneficiarse, obviamente, de la revalorización de la propiedad o el proyecto en el que invirtieron.

La propiedad Fractional (al menos en algunos modelos de contrato), también tiene prevista una fecha de vencimiento o expiración. La diferencia en este caso con el TC es que el inversor no pierde su dinero sino que la propiedad se pone a la venta y cada accionista o copropietario recibe la parte proporcional que le corresponde de la ganancia obtenida tras la venta. También está previsto que los dueños del fractional tengan prioridad de compra, si así lo desean, para obtener el 100% de la propiedad.