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¿Qué es la Propiedad Fractional?

fotomontaje2Por Mónica Fernandez

La propiedad fraccionaria o fractional ownership, por su nombre original en inglés, está creciendo y afianzándose en el sector inmobiliario en todo el mundo. Esto se debe a que hay un buen número de personas, de alto poder adquisitivo, que desean una vivienda para vacaciones pero no quieren sostener un gasto importante para algo que sólo pueden disfrutar por un par de semanas al año.

Propiedad Fractional significa que, en vez de comprar una propiedad en forma plena y hacerse cargo de su mantenimiento, se compra sólo un porcentaje de ella y el derecho a usarla durante un tiempo pre-establecido. Jurídicamente es un derecho real, pues puede escriturarse. Suele utilizarse para alojamientos ubicados en complejos turísticos de lujo.

La clave del Fractional sería: menos inversión, más servicios, mismo plazo de uso (porque como se ve mas adelante el periodo de uso de una casa de vacaciones es bastante limitado), menos costos y liberación de cuestiones vinculadas con el mantenimiento.

Si bien por ahora es una modalidad poco difundida y desarrollada en el país, en otras partes del mundo los fractionals, aquellos inmuebles vacacionales de alta gama que se venden entre dos o más propietarios, ganan cada vez más terreno en la preferencia de los segmentos de altos ingresos.

A la Propiedad Fractional se la define como una inversión inmobiliaria racional porque evita pagar por tiempos que no serán utilizados por el propietario.

Los inmuebles bajo el sistema Fractional pueden variar desde casas, hasta departamentos, cabañas o complejos hoteleros y vacacionales, y se entregan totalmente amueblados y decorados por el desarrollador. El servicio de mantenimiento también está a cargo de la compañía que lo administra.

Si bien en sus orígenes, la propiedad fractional era de aplicación casi exclusiva a los inmuebles o proyectos muy exclusivos y alta gama, con el paso del tiempo surgieron razones y causas que llevaron a acercar el modelo a otro tipo de proyectos turísticos sin que el énfasis esté puesto solo en la exclusividad.

¿Qué lo diferencia del tiempo Compartido?

La principal diferencia entre ambos sistemas es que en el tiempo compartido el “contrato” vence y el comprador no obtiene ninguna rentabilidad. En el tiempo compartido el comprador no adquiere la propiedad de un bien inmueble, sino sólo el derecho a usar las instalaciones hoteleras por un número de semanas al año, durante una cantidad limitada y predeterminada de años. Al terminar el plazo de vigencia del tiempo compartido que compró, simplemente se extingue su derecho.

En cambio, en la propiedad fractional, quien adquiere una fracción sí se convierte en dueño –copropietario o accionista– de un bien inmueble que le permite no sólo usarlo en los tiempos convenidos, sino además recibir las utilidades (en forma proporcial) que el desarrollo genere.

Por ejemplo si es un emprendimiento de cabañas, que tienen cuatro dueños en Propiedad Fractional por unidad, cada uno de ellos tendrá “acciones” o participación equivalente al 25 por ciento.

En segundo lugar, la plusvalía que se genere en un desarrollo de tiempo compartido no le beneficia al adquirente, sino sólo al desarrollador. En cambio, en la propiedad fractional la plusvalía si le beneficia al propietario fractional, en la misma proporción a su fracción.

En tercer lugar está la seguridad jurídica y de la inversión. En el tiempo compartido el adquirente sólo tiene un simple contrato que le permite el uso de instalaciones hoteleras sin la posibilidad de recuperar su inversión. Los propietarios “fractional” pueden vender su parte a otro interesado y beneficiarse, obviamente, de la revalorización de la propiedad o el proyecto en el que invirtieron.

La propiedad Fractional (al menos en algunos modelos de contrato), también tiene prevista una fecha de vencimiento o expiración. La diferencia en este caso con el TC es que el inversor no pierde su dinero sino que la propiedad se pone a la venta y cada accionista o copropietario recibe la parte proporcional que le corresponde de la ganancia obtenida tras la venta. También está previsto que los dueños del fractional tengan prioridad de compra, si así lo desean, para obtener el 100% de la propiedad.

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  1. cecilia paoletti
    26 febrero, 2013 en 2:28 PM

    Me gustaria me informen de los proyectos con esta modalidad.

    • 26 febrero, 2013 en 3:39 PM

      Cecilia, buenas tardes. Tus datos fueron derivados al sector correspondiente. Muchas gracias por tu contacto. Saludos.

  2. Mauricio
    26 febrero, 2013 en 2:29 PM

    Juridicamente NO es un derecho real porque para nuestro ordenamiento jurídico los derechos reales son numerus clausus, o sea que no se pueden crear nuevos sino se reforma el CC.

    • 27 febrero, 2013 en 8:57 AM

      Mauricio, buen día. Que bueno que hayas leído la nota y nos dejes tu comentario. Nos encanta que la gente se saque todas sus dudas y participe de alguna manera u otra en nuestros proyectos e ideas ya que siempre buscamos perfeccionarnos, cosa que sería imposible de lograr sin la participación de todos ustedes. Yendo a tu comentario puntual, efectivamente como bien decís los derechos reales son numerus clausus. Capaz tenes alguna duda al respecto y vale la pena aclararlo ya que confirmamos que esta modalidad de “fraccional” permite tener en propiedad la unidad y eso es un motivo más que importante al momento de decidirse a entrar a uno de estos proyectos. Fijate que hay dos párrafos en el texto que acá abajo reproducimos, y que pretenden reflejar el tema de la propiedad sobre las unidades:

      “En cambio, en la propiedad fraccional, quien adquiere una fracción sí se convierte en dueño –copropietario o accionista– de un bien inmueble que le permite no sólo usarlo en los tiempos convenidos, sino además recibir las utilidades (en forma proporcional) que el desarrollo genere.

      Por ejemplo si es un emprendimiento de cabañas, que tienen cuatro dueños en Propiedad Fraccional por unidad, cada uno de ellos tendrá “acciones” o participación equivalente al 25 por ciento”.

      Es por ello que cuando decimos que serán copropietarios o accionistas, implica que la propiedad del departamento se escritura a nombre de los titulares – condominio – (según el % del dinero que cada uno haya invertido en la unidad), o se escritura a nombre de una sociedad, cuyos socios serán quienes hayan realizado el aporte (en este caso debe existir un acuerdo de accionistas que resguarde y contemplen los derechos y obligaciones de los socios). Esto significa que no hay un propietario (empresario) dueño del proyecto, sino que son las distintas personas, que son agrupadas, para que juntos puedan adquirir en propiedad las distintas unidades.
      Esperamos haber aclarado tu comentario. Muchas gracias por tu contacto. ¡Saludos!

  3. Pablo
    26 febrero, 2013 en 4:28 PM

    Me gustaria me informen de los proyectos que cuenten con esta modalidad. Gracias.

    • 26 febrero, 2013 en 4:50 PM

      Pablo, buenas tardes. Tus datos fueron derivados al sector correspondiente. Muchas gracias por tu contacto. Saludos.

  4. silvio
    26 febrero, 2013 en 6:10 PM

    hola, a mi tambien me interesa info de desarrollos con esa modalidad, gracias

  5. hernan
    26 febrero, 2013 en 6:11 PM

    Me gustaria me informen de los proyectos que cuenten con esta modalidad. Gracias.

  6. gabriel kornmacher
    26 febrero, 2013 en 6:31 PM

    Hola, queria me informen sobre inversiones bajo esta modalidad. gracias, Gabriel

  7. Gustavo
    26 febrero, 2013 en 8:37 PM

    Me gustaría recibir info al respecto

  8. matias
    27 febrero, 2013 en 12:10 AM

    por favor mandarme info, gcias

  9. Nicolas
    27 febrero, 2013 en 8:11 AM

    Hola, querria que me envien informacion de proyectos con la modalidad fraccional. Muchas gracias, por la informacion!

  10. Sebastian
    27 febrero, 2013 en 9:05 AM

    Podrian informarme sobre estos proyectos

  11. Ricardo Vigil
    27 febrero, 2013 en 11:53 AM

    Por favor incluyanme en la lista de interesados sobre fractional ownership! Gracias

  12. Mauricio
    27 febrero, 2013 en 11:56 AM

    Gracias por la respuesta. Mi comentario era eminentemente jurídico. Entiendo que la figura vendría a ser un condominio. Me interesaría que me informen acerca de las propiedades que uds están manejando con este sistema, dado que es muy interesante. Atte, Mauricio.

  13. Juan Carlos Ruggiero
    27 febrero, 2013 en 1:20 PM

    Tienen proyectos bajo esa modalidad?

  14. Jose
    27 febrero, 2013 en 1:33 PM

    me amplias info. de proyectos Eidico bajo esta modalidad.
    gracias.
    Jose

  15. Pablo
    27 febrero, 2013 en 2:34 PM

    Me gustaria conocer proyectos de Eidico con esta modalidad. Gracias, Pablo

  16. 27 febrero, 2013 en 3:00 PM

    Actualmente trabajamos sobre dos alternativas diferentes para llevar a cabo dicho sistema, pero estamos ultimando detalles. Durante el mes de Marzo daremos mayor información con una alternativa concreta. Ya están todos los datos de quienes comentaron registrados en nuestra base de datos, los contactaremos. Muchas gracias por su contacto. ¡Saludos!

  17. Carlos Enrique
    27 febrero, 2013 en 5:38 PM

    Favor de tomar nota de mi dirección de mail para hacerme conocer en su momentos los proyectos a desarrollar bajo esta modalidad (propiedad fraccional). Gracias. C. Enrique

  18. Mauricio712
    27 febrero, 2013 en 7:22 PM

    Hola por favor me podrias enviar mas informacion sobre las alternativas Gracias

  19. Marcelo Turri Zanoni
    28 febrero, 2013 en 11:16 AM

    Hola buenos días, me gustaria me informen sobre los proyectos que tienen bajo esta modalidad. Me gusta la idea.
    Marcelo

  20. Luis
    7 marzo, 2013 en 4:07 PM

    Por favor enviarme informacion propiedad fraccional.
    Gracias

  21. Pedro
    13 marzo, 2013 en 9:32 AM

    Me interesa saber en esta modalidad de condomunio, que problemas puede tener si alguno de los coopropietarios tiene un embargo o inibicion, repercute en el total del dominio?
    y si me pueden pasar data de los proyectos que estes gestando, desde ya muchas gracias.

    • 15 abril, 2013 en 8:59 AM

      Pedro, buen día. La modalidad de “condominio”, entendida esta figura jurídica de forma coloquial, traería aparejada varios problemas en caso de embargos sobre la propiedad. Por ese motivo es que pensamos varias soluciones que procuran mantener y respetar la esencia del negocio que les presentamos. Las soluciones a implementarse dependerán de las necesidades y conveniencia de cada proyecto. Las dos alternativas más viables son la utilización de una estructura jurídica tipo sociedad anónima que agrupe a los propietarios que compartan cada una de las unidades y con el correspondiente acuerdo de uso que deberán firmar todos ellos. La segunda alternativa es utilizar la figura de fideicomiso, donde los propietarios-inversores tengan la tranquilidad de que su inversión esta segura de posibles contingencias que sus socios en la unidad puedan sufrir. Desde ya que si utilizáramos la figura de fideicomiso, el contrato deberá contemplar los derechos y obligaciones de cada uno de los propietarios de las unidades. Muchas gracias por tu contacto. Saludos.

  22. Carlos Mazzara.
    13 marzo, 2013 en 2:18 PM

    Buenas tardes, quería recibir los proyectos a desarrollar con la modalidad de propiedad fraccionada. saludos.

  23. Gustavo
    17 marzo, 2013 en 2:11 PM

    Buen día, me gustaría recibir más información sobre esta modalidad para ver si puedo sumarme a este tipo de inversión.

  24. Hernan
    17 marzo, 2013 en 9:46 PM

    Me gustaria recibir informacion sobre los proyectos que esten realizando con esta modalidad. Muchas gracias

  25. Carina Perotti Fux
    27 marzo, 2013 en 10:42 AM

    Hola, querría información sobre propiedad fracciónal. Habrá algo en el sur, me habían comentado de SMA. Gracias!

    • 27 marzo, 2013 en 10:49 AM

      Carina, buen día. Actualmente trabajamos sobre dos alternativas diferentes para llevar a cabo dicho sistema, pero estamos ultimando detalles. Durante el mes de abril daremos mayor información con una alternativa concreta. Ya están tus datos registrados. Muchas gracias por su contacto. ¡Saludos!

  26. Juan Manuel Almada Macedo
    10 abril, 2013 en 1:02 PM

    Hola, yo ya formo parte del emprendimiento “Hotel Vallescondico” en San Martín de Los Andes pero quisiera que me informen sobre nuevos proyectos con esta modalidad. Gracias. Juan

    • 11 abril, 2013 en 8:21 AM

      Juan Manuel, buen día. Ya están tus datos registrados. Muchas gracias por tu contacto. ¡Saludos!

  27. Camila
    10 abril, 2013 en 5:14 PM

    Me interesa conocer las locaciones y planesde negocio para poder conocer el proyecto. me pueden enviar mayor información por mail. muchas gracias

    • 11 abril, 2013 en 8:21 AM

      Camila, buen día. Ya están tus datos registrados. Muchas gracias por tu contacto. ¡Saludos!

  28. damian
    15 abril, 2013 en 2:29 PM

    Hola interesante modalidad! me gustaria recibir info ! saludos , gracias

    • 15 abril, 2013 en 3:19 PM

      Damian, buenas tardes. Tus datos ya están registrados. Muchas gracias por tu contacto. ¡Saludos!

  29. Natalio
    30 abril, 2013 en 8:26 PM

    Hola: Yo también me anoto para que me mantengan informado. Gracias.

    • 2 mayo, 2013 en 8:36 AM

      Natalio, buen día. Tus datos ya están registrados. Muchas gracias por tu contacto. ¡Saludos!

  30. Ricardo Alberte
    2 octubre, 2013 en 2:53 PM

    Hola, quisiera recibir info sobre proyectos bajo esta modalidad!. muchad gracias

    • 2 octubre, 2013 en 4:49 PM

      Ricardo, buenas tardes. Tus datos fueron derivados al sector correspondiente. Muchas gracias por tu contacto, saludos.

  1. 12 abril, 2013 en 8:56 AM

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