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Vacaciones + Inversión en un sistema compartido

DeptosMontañaPor Mónica Fernández

Un lugar en el mundo, ese entorno que nos fascina… mar o montaña…, ese lugar propio al cual ir y volver. La idea gira a menudo por nuestras mentes, pero pensar en inmovilizar un gran capital y además hacer frente a los gastos de mantenimiento mes a mes, nos obliga a “silenciar” el proyecto. La solución para lograr cumplir el sueño puede estar más cerca de lo que pensamos. En el mundo avanza el concepto de Propiedad Fraccionaria o FRACTIONAL OWNERSHIP por su nombre original en inglés.

Fractional significa que, en vez de comprar una propiedad en forma plena y hacerse cargo de su mantenimiento al cien por ciento, se compra sólo un porcentaje de ella y el derecho a usarla durante un tiempo pre-establecido. Jurídicamente es un derecho real, pues puede escriturarse. Suele utilizarse para alojamientos ubicados en complejos turísticos.

La clave del Fraccional sería: Menos inversión, más servicios (ammenities, equipamiento, deportes, etc) y el mismo plazo de uso, porque está demostrado que por más que uno tenga una residencia de veraneo totalmente propia nunca la usa más que tres o, máximo, cuatro semanas al año. En ese sentido, encuestas recientes que se realizaron en México (uno de los países que más uso hace del Fractional junto con Estados Unidos y países del Caribe) muestran que los propietarios de casas de vacaciones las utilizan solamente el 10% del tiempo en un año (aproximadamente 36 días). Sin embargo, pagan todos los gastos anuales – impuestos, casero, agua, luz, etc.

Un dato más que ayuda a cerrar la ecuación: el mantenimiento está a cargo de quien administra la propiedad, lo que evita la desagradable sorpresa de llegar a pasar cinco días de vacaciones y encontrar una canilla rota o la calefacción que no funciona.

El Fractional empezó a usarse en los Estados Unidos, donde surgió hace casi dos décadas en relación a los alojamientos de esquí y tuvo un rápido desarrollo tanto en ese país como en México, Canadá, y el Caribe. Estos son los destinos en los que más se utiliza actualmente la modalidad de Propiedad Fraccional, mientras que en el resto de America Latina, Europa y Oriente Medio es todavía un negocio incipiente.

Si pensamos en propiedad compartida, al igual que en cualquier proyecto que involucre a varios socios o partes, lo importante es saber y verificar quien está detrás. Grandes cadenas hoteleras o desarrolladores de real estate con trayectoria le ponen un sello de confianza a la inversión. Grupos hoteleros como The Ritz – Carlton, Star.Wood, IntraWest, St. Regis y Waldorf Astoria Hotel & Residences, lo utilizan desde hace tiempo para sus complejos en zonas de vacaciones.

Los desarrolladores de este tipo de propiedades buscan, en general, lugares exclusivos, con alta demanda por parte de los turistas y buenos accesos, sean terrestres o aéreos. La Costa argentina, Bariloche, Salta, Rosario, Córdoba, San Martín de los Andes y Mendoza, son las zonas que los especialistas encuentran como más aptas en el país.

Modelo de inversión

Un dato importante si pensamos en invertir a través de esta modalidad es entender el concepto y diferenciarlo del “tiempo compartido”, un pariente no tan cercano como parece.

La principal diferencia entre ambos sistemas es que en el tiempo compartido el “contrato” vence y el comprador no obtiene ninguna rentabilidad. En el tiempo compartido el comprador no adquiere la propiedad de un bien inmueble, sino sólo el derecho a usar las instalaciones hoteleras por un número de semanas al año, durante una cantidad limitada y predeterminada de años. Al terminar el plazo de vigencia del tiempo compartido que compró, simplemente se extingue su derecho. Es decir se compra por adelantado tiempo de estadía, pero no es una inversión.

En cambio, en la propiedad fraccional quien adquiere una Fracción sí se convierte en dueño –copropietario o accionista– de un bien inmueble que le permite no sólo usarlo en los tiempos convenidos, sino además recibir las utilidades (en forma proporcional) que el desarrollo genere.

Por ejemplo, si es un emprendimiento de cabañas, que tienen cuatro dueños en Propiedad Fraccional por unidad, cada uno de ellos tendrá “acciones” o participación equivalente al 25 por ciento.

Otro punto importante: en el tiempo compartido el adquirente sólo tiene un contrato que le permite el uso de instalaciones hoteleras sin la posibilidad de recuperar su inversión. Los propietarios “fractional” pueden vender su parte a otro interesado y beneficiarse, obviamente, de la revalorización de la propiedad o el proyecto en el que invirtieron.

En las experiencias internacionales se ven algunos casos de Fractional en la que hay prevista una fecha de vencimiento o expiración. La diferencia en este caso con el TC es que el inversor no pierde su dinero sino que la propiedad se pone a la venta y cada accionista o copropietario recibe la parte proporcional que le corresponde de la ganancia obtenida tras la venta. También está previsto que los dueños del Fractional tengan prioridad de compra, si así lo desean, para obtener el 100% de la propiedad.

En Eidico, ofrecemos el sistema Fractional en el Hotel Vallescondido, en San Martín de los Andes: los Departamentos de Montaña.

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