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¿Cómo saber cuándo comprar un inmueble?

iStock_000005382761SmallAlgunas pautas a tener en cuenta en relación a la compra y venta de inmuebles: sus condiciones, ciclos y características más importantes. 

A la inversión inmobiliaria se le atribuye el ser un refugio de valor y compensar la inflación a través de los años. Muchos la ven como una inversión “segura” que permite obtener una renta.

Si bien lo anterior se ha verificado en distintos momentos, no debe olvidarse que la inversión inmobiliaria está sujeta a ciclos y vaivenes económicos (de hecho es una de las actividades cíclicas por excelencia), con sobre o sub valuaciones que generan oportunidades de inversión. Sin que sea una ciencia exacta, existen indicadores que permiten evaluar si el precio de las propiedades ha llegado a un piso o un techo y éstos son:

a)El acceso al crédito: el fácil acceso al financiamiento alienta la demanda de inmuebles y, en muchos casos, puede llegar a elevar los precios injustificadamente.

b)El nivel de las tasas de interés: cuando el costo del crédito es bajo y la tasa negativa (o sea, las tasas de depósitos a plazo pagadas por los bancos son menores a la inflación), se potencia la demanda de inmuebles. Esto sucedió, por ejemplo, cuando “explotó” la construcción en la ciudad costera de Mar del Plata, durante las décadas del 50, 60 y 70, porque las familias ahorraban en departamentos, y así una ciudad de 500.000 habitantes podía albergar a más de un 1,2 millones de turistas en la temporada estival. Por otro lado, la desconfianza que generó el sistema financiero en 2001 en la Argentina, el boom de la construcción y en consecuencia sus precios, también se vieron alentados por una tasa de interés real negativa.

c)El crecimiento esperado del país: cuando uno se refiere a las acciones, una clasificación posible es dividirlas entre “cíclicas” y “no cíclicas”. La construcción y el precio de las propiedades es uno de los sectores cíclicos. Esto debe tenerse muy en cuenta cuando se proyectan las rentas por alquiler para el futuro. Si se realiza la proyección de las rentas durante el pico del ciclo alcista, las estimaciones pueden ser demasiado optimistas. Lo ideal es proyectar rentas por alquileres normalizadas: establecer un promedio de las rentas entre los ciclos alcistas y bajistas para evitar cálculos engañosos y hacer negocios más estables.

d)El PER de la vivienda: es uno de los mejores instrumentos para medir el “verdadero valor” o “precio justo” de un inmueble para establecer si se encuentra sobre o sub valorado. Es el ratio entre el precio de adquisición y el precio del alquiler, al que se denomina “PER de la vivienda” (para diferenciarlo del “PER bursátil”). Este múltiplo nos indica cuántos años es necesario esperar para recuperar la inversión en una vivienda (precio de adquisición), dado su rendimiento actual (alquiler). De hecho, si hacemos la inversa del PER, llegamos a la rentabilidad anual de la vivienda como inversión. En este sentido, dado que existe una tendencia a sostener la rentabilidad anual total de la vivienda, ésta se logra a través de cambios en sus precios o en la rentabilidad de los alquileres. Un caso emblemático es el caso del mercado español: desde 1998 las revalorizaciones del alquiler no habían superado el 5% y para sostener los precios de las viviendas en 2007 se debería haber esperado fuertes incrementos para los próximos años. Aun si el precio de la vivienda se hubiera congelado en el futuro, hubiese sido necesario un aumento de los precios de los alquileres del 65% para situar el PER de la vivienda de ese momento (32,2) en niveles de su media histórica (19,5). Nadie habría imaginado en ese momento que en los próximos años las familias españolas pudieran hacer frente a un incremento tan sustancial del alquiler, por lo que el precio debería caer.

¿Qué pasa en la Argentina hoy? En el mercado argentino, el PER de la vivienda se ubica en niveles de 25, cuando históricamente se ha ubicado en niveles cercanos a 11. Es decir que los alquileres deberían subir mucho para poder alcanzar el promedio histórico, o los precios de los inmuebles deberían bajar.

Si bien hay factores particulares que explican el movimiento de precios de los inmuebles en los distintos países y los factores culturales tienen un rol fundamental, los ítems enumerados más arriba tienen un carácter universal y pueden ser una gran herramienta antes de definir una inversión inmobiliaria.

Texto: Marcelo Elmaum. El autor es economista especializado y autor del blog vil-metal.com.ar

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