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“La vivienda tiene que ser una prioridad”

EN UN ENCUENTRO CON GUSTAVO LLAMBÍAS, MIEMBRO DEL CONSEJO DIRECTIVO DE LA ASOCIACIÓN DE EMPRESARIOS DE LA VIVIENDA Y DESARROLLOS INMOBILIARIOS (AEV), CONVERSAMOS ACERCA DE LA SITUACIÓN ACTUAL DE NUESTRO PAÍS RESPECTO AL ACCESO A LA VIVIENDA.

El 12 de noviembre pasado tuvo lugar en el Hotel Intercontinental de Nordelta el Salón Inmobiliario de Tigre, con la jornada Real Estate. El ingeniero Gustavo Llambías fue uno de los expositores y presentó un interesante coloquio sobre el acceso a la vivienda en la Argentina, visto desde los últimos 30 años. Le propusimos un encuentro personal para desarrollar más este tema, que tanto nos convoca. Desde que cursaba sus estudios en la facultad, Llambías se interesó por la problemática de la vivienda y con el tiempo, esto se combinó con una larga trayectoria como docente de posgrado (entre otros cargos, es Director Académico de la unidad de Real Estate en la Universidad de San Andrés) y una actividad profesional relacionada con el desarrollo inmobiliario. No tardó mucho tiempo en querer investigar en profundidad el tema del acceso a la vivienda.

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¿Cómo describirías la situación actual en nuestro país, con respecto al acceso a la vivienda?

La situación habitacional del país no es uno de nuestros orgullos. No quiero dramatizar, pero lo cierto es que arrastramos un problema desde hace mucho tiempo. Está presente hoy pero no es patrimonio de la gestión de este gobierno. Es un problema que viene desde el regreso de la democracia. Durante estos 30 años, para bien o para mal, el país lo manejamos nosotros como sociedad, con distintas expresiones. Radicales, peronistas, mezcla de ambas cosas…Todos han hecho distintos intentos por resolver el problema, pero ninguno lo ha resuelto.

¿Qué dicen las cifras de los últimos 30 años? 

Según los censos oficiales, llevamos 30 años y cuatro censos sin bajar de 3 millones de hogares con problemas de déficit habitacional. Alguien me dirá, “pero la población ha crecido, con lo cual el problema disminuyó”. Eso es cierto en porcentaje, y es lo que muestran los datos; pasamos de un 35% de población con problemas de déficit habitacional a un 27%. De todas maneras, que más de un cuarto del país sufra problemas de déficit habitacional no es una situación buena, ¿no? El problema más grave, igualmente, está oculto detrás de las cifras. En la realidad, y lo que exponemos nosotros, es que más de la mitad del país tiene problemas de vivienda.

¿Cómo llegan a esa cifra tan alta?

 La sociedad argentina, según el censo 2010, está formada por algo más de 12 millones de hogares. Más de la mitad de esos hogares (el 60%), integran la clase media (media baja, media típica y media alta). Según una encuesta realizada en 2011 por D’Alessio-IROL para la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), 6 de cada 10 de esos hogares de clase media quisieran comprar una primera vivienda o cambiar la que habitan y no logran hacerlo. El problema, entonces, afecta a más de la mitad de los hogares argentinos.

¿Qué significa exactamente “problemas de vivienda”?

Cuando hablamos de “el problema de la vivienda”, el problema es mucho más grande que el déficit habitacional. Por un lado, están las familias de los sectores más vulnerables que viven en situaciones críticas: viviendas irrecuperables, casas prestadas, galpones, asentamientos. Son familias de pobreza extrema. Estas sí necesitan, en carácter urgente, una vivienda.

Por otro lado, está el gran problema de la clase media. El censo indica que cerca de un millón y medio de hogares comparte su vivienda con otro u otros hogares, y que cerca de un millón de esos hogares lo hacen en viviendas aptas. Esto, para las estadísticas, no significa ninguna condición deficitaria. Pero ¿realmente no lo es? Que dos o más familias estén viviendo en una casa (por más que la casa sea “adecuada”), porque no pueden acceder a algo mejor ¿es una situación favorable? La frase “El casado casa quiere” es vieja como nuestras abuelas, y el hecho de que la gente se quede viviendo con sus padres como consecuencia de la imposibilidad de comprar o alquilar una casa propia, no es una situación deseada en un país. La familia de clase media que vive en un departamento de dos ambientes, que tiene un hijo y se ve obligada a armarle un espacio en el living porque no puede acceder a una vivienda más grande, tampoco es una situación adecuada.

Cuando decimos desde la AEV que la mitad de las familias argentinas tienen problemas de acceso a la vivienda incluimos estas situaciones que son reales y necesitan una solución. Está claro que no es la misma situación que la de una familia en una villa de emergencia, pero desde el punto de vista de la sociedad, un país debería permitir a sus ciudadanos tener una calidad de vida relativamente feliz, y que el que se quiere comprar una casa pueda sacar un crédito y hacerlo. Tenemos a un país con más de la mitad de sus familias deseando una casa que no pueden tener y eso definitivamente es un problema nacional. Si un problema que afecta a la mitad de los hogares no es considerado una prioridad nacional ¿qué cosa lo es?

¿Por dónde viene la solución?

La construcción de viviendas, como solución del estado, es apta para los sectores más vulnerables, que jamás podrían pagar un crédito hipotecario en ninguna condición.

Pero la solución más importante, que permitiría construir el más de millón de viviendas que se necesitan, debería orientarse a generar normas y condiciones de contexto para que vuelvan a existir créditos hipotecarios para la construcción de esas viviendas. Hoy en las instituciones financieras no hay fondeo para dar crédito a 20 o 30 años. Y no tienen fondeo porque no hay mercado de capitales de largo plazo. El estado es quien debe crear las condiciones.

El sistema de crédito hipotecario, en todas partes del mundo, se fondea con los “ahorros forzosos” que son los fondos jubilatorios, los seguros de vida y los seguros de pensión; son los que tienen horizonte de siniestro a 20 o 30 años y, por lo tanto, pueden prestar dinero en esos plazos. En la Argentina, esos fondos que manejaban las AFJP y el sistema público en parte, hoy está todo en el fondo de garantía sustentable que maneja la ANSES. Más allá de quién maneje eso, la discusión de fondo es qué se hace con la plata. La clase media, con sus aportes, es la que ahorra. Pero lo hace en un sistema que en vez de aplicar es dinero para darle crédito, lo utiliza para otras cosas.

Desde la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios proponen una iniciativa llamada “La década de la vivienda”. ¿De qué se trata?

Es una iniciativa que estamos comunicando al gobierno y a la sociedad y su nombre alude a que son necesarios por lo menos 10 años de políticas de estado y de trabajo sostenido y coordinado de todos los sectores para terminar con el flagelo nacional de la falta de acceso a la vivienda. La Década de la Vivienda postula:

-Concentrar la acción del Estado en obras de infraestructura de servicios urbanos y en subsidios directos a los sectores más vulnerables, asegurando así que los recursos públicos, siempre escasos, lleguen a donde más se necesitan.

-Establecer una unidad de cuenta estable en el tiempo, la Unidad de Vivienda (UV).  Su valor se ajustará con el promedio de la variación salarial de los trabajadores argentinos (CVS- INDEC).

-Coordinar la acción del Mercado de Capitales y del sistema financiero, público y privado, para generar ahorro y otorgar créditos en UVs, sin subsidio del Estado ni del sistema jubilatorio hoy administrado por el ANSES (FGS). Serán créditos adecuados para la clase media, que no requiere subsidios sino un sistema de ahorro y crédito ajustado a sus posibilidades, hoy ausente en el sistema.

Por último, ¿considera que los sistemas de fideicomiso y desarrollos al costo son una alternativa valiosa en estos tiempos para acceder a la vivienda?

Dada nuestra situación como sociedad, es una solución intermedia. Sistemas como Eidico Casas resuelven el problema a un segmento de la población. Por supuesto que frente a un país que no te ofrece crédito, tanto Eidico Casas como otras, son todas buenas iniciativas.

Texto: María Mullen

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