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Mercado inmobiliario: Que pasó en 2012 y perspectivas 2013

Como ya es habitual al término de cada año, Reporte Inmobiliario realizó una encuesta de opinión a comercializadores y desarrolladores inmobiliarios, acerca de lo sucedido en el mercado inmobiliario durante el año que finaliza y sobre las proyecciones y expectativas para el año venidero.

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Sin duda este 2012 no quedará en el recuerdo de la cadena inmobiliaria por su dinamismo. En líneas generales la actividad se redujo y sólo hacia el final del año pareció recobrar en parte cierto impulso a partir de una muy gradual asimilación a las nuevas reglas de juego que impusieron las restricciones cambiarias hace poco más de un año atrás.

Los roles protagónicos comenzaron a cambiar en el escenario inmobiliario. Hacia atrás del telón pasaron los inversores con dólares que sólo pretenden salir nuevamente a escena si pueden obtener rebajas sustanciales de precio, cosa que por ahora sólo se ha verificado en casos aislados y no como condición general. También la oferta que resiste a pie firme el estrellato del dólar como única moneda para vender ha pasado a detrás de la escena convirtiendo lo suyo en un monologo al que le falta el contrapunto.

Relegado durante muchos años el peso comienza a escalar posiciones y a afianzarse sobre todo en las listas de precios de los nuevos emprendimientos inmobiliarios. También empresas con excedentes en pesos ante el cierre de la ventanilla de dólares a valor oficial y la limitación a girar dividendos al exterior empiezan a actuar más activamente en el mercado de compras de inmuebles, en pos de un reemplazo cuasi obligado de locales, oficinas, depósitos y/u otros inmuebles hasta ahora alquilados, guiadas más por la resignación que por la vocación.

La escena inmobiliaria parece no estar todavía definida, aunque el elenco estable que perduró durante muchos años en la misma comienza a ser reemplazado por nuevos jugadores. Habrá que ver en que medida estos se afianzan como válidos sustitutos para el crecimiento del mercado inmobiliario y de la actividad de la construcción privada en la Argentina, mientras se espera al protagonista principal ausente antes y también ahora del mercado: el Crédito Hipotecario para la clase media .

En las respuestas obtenidas este año, se traduce la dicotomía que impero a lo largo de todo el 2012 dentro del sector a la hora de hacer la lectura por la que atravesó el mercado inmobiliario a lo largo de este año, entre aquellos que privilegian un mensaje que realza lo positivo y aquellos que destacan las cifras negativas anotadas en este 2012.

En líneas generales en una mayoría de respuestas se destaca como positivo la flexiblidad demostrada por los desarrolladores hacia la venta en pesos y la velocidad con la que se asimiló el cambio en el segmento de las obras desde el pozo. En contrapartida casi en forma unánime las restricciones cambiarias fueron apuntadas como lo que produjo un impacto negativo dentro del mercado de compraventa de inmuebles.

Las opiniones con relación a las perspectivas sobre el desenvolvimiento del mercado para el año próximo se hallan divididas entre aquellos que estiman que no habrá grandes cambios con respecto a lo vivido durante el 2012 y los que confían en que será mejor. En este último caso se esgrime como fundamentación la asimilación gradual a operar en pesos que debería asumir el mercado y la disponibilidad de pesos excedentes en nuestra economía que se canalizarían hacia la inversión inmobiliaria.

Las opiniones vertidas por cada uno de los consultados figuran en forma independiente para que el lector pueda forjarse, a través de la lectura, su propia opinión en función de los argumentos y fundamentaciones expuestas en cada caso.

A continuación se citan algunas frases destacadas de cada uno de los comercializadores y desarrolladores inmobiliarios que participaron de la encuesta. Cliqueando sobre cada una de ellas podrá acceder a las respuestas completas sobre lo que puntualmente piensan sobre el escenario inmobiliario del 2012 y 2013 referentes del sector.

FRANCISCO ALTGELT : “No habrá que esperar una reactivación del mercado. Es probable que el peso empiece a jugar un papel importante”

JORGE ANTUNEZ VEGA: “Soy optimista con relación al mercado inmobiliario como única reserva de valor, y al crecimiento del mismo. Ya sea en pesos o en divisas, la mentalidad de la gente en general es seguir volcándose al bien inmueble.”

MILAGROS BRITO: “Hoy, los negocios que prosperan son aquellos estructurados con las nuevas reglas que impone el mercado.”

EZEQUIEL CAMPS: “Lo mejor… como consecuencia de lo peor (caída de mercado), que los precios de la tierra tienden a estabilizarse y en algunos casos a bajar de precio.” 

IGNACIO CAMPS: “ …hay que contemplar la posibilidad de invertir en países limítrofes con menor nivel de desarrollos ya que hay buenas oportunidades, como pueden ser Paraguay, Perú y Colombia.” 

SANTIAGO DEBE: “Lo peor, desde luego, el efecto recesivo del cepo cambiario, que no sólo afectó la demanda, e instalo desconfianza e incertidumbre sino que complicó sobremanera la valuación de las propiedades, debido a las diferencias entre compradores y vendedores, por el tipo de cambio pretendido en las operaciones.” 

HERMAN FAIGENBAUM: “Lo mejor del 2012 fue que los activos inmobiliarios siguieron comportándose muy bien para los jugadores de largo plazo” 

RODRIGO FERNANDEZ PRIETO: “Lo mejor fue la rápida adaptación a la pesificación de los emprendimientos en pozo y el notable repunte de las ventas que tuvieron un crecimiento interanual valuado en dólares que va del 5% al 8%.” 

RODRIGO FERNANDEZ PRIETO: “En Real Estate la actividad se mantendrá, puede crecer un poco traccionada por la construcción” 

ANDRES GARIBOLDI: “El profesionalismo en el sector es indispensable a la hora de ver cualquier inversión. El sector no tiene el margen de maniobra que contaba años atrás” 

MARIO GOLDMAN: “Es urgente y necesaria la implementación de líneas de crédito hipotecario a tasas subsidiadas que permitan recrear un mercado financiado por este sistema que facilite un amplio acceso a la vivienda”

MARIO GOMEZ: “Los Fundamentals por los cuales la gente invierte en inmuebles están intactos. Creo que están dadas las condiciones para un 2013 mejor que el 2012.”

MIGUEL LUDMER: “Entiendo que el mercado seguirá pesificado, donde muchos de los que tengan excedentes en pesos, tendrán como una de sus primeras opciones la inversión en ladrillos” 

GUSTAVO LLAMBIAS: “Será un año – 2013 – donde habrá que aguzar el ingenio y las propuestas, que el público inversor y consumidor debe percibir como de fuerte valor agregado para optar por comprarlas en un marco de incertidumbre general o mediocre nivel de actividad”

DIEGO MIGLIORISI: “El 2013 se proyecta con muy buenas expectativas, en donde veremos un notable repunte de la construcción que va a catapultar la venta de terrenos y en segunda medida inmuebles usados”

DANIEL MINTZER: “Lo mejor de este año en relación a nuestro sector fue el cambio de dólares a pesos para las operaciones inmobiliarias, al menos para los desarrollos en construcción” 

FABIAN NARVAEZ: “El nivel de la actividad evolucionara lentamente y el mercado tendrá recaudos al momento de realizar operaciones inmobiliarias”

ARMANDO PEPE: “Lo mejor – del 2012 – es que esta terminando, lo peor el cepo cambiario, la falta de un plan económico y la caída en las operaciones inmobiliarias”

RAUL SAENZ VALIENTE: “Mientras no podamos atender la demanda para la clase media, el segmento será lo que llamamos ABC1 y las localizaciones seguirán siendo las que no han variado sustancialmente sus valores de mercado con los cambios ocurridos.” 

FACUNDO SOSA: “Creo que el excedente de pesos durante el segundo trimestre, en el mercado, será absorbido por los desarrollos que generen en el inversor seguridad.”

SEBASTIAN SOSA: “El año próximo las propiedades deberían acomodar su precio a una nueva relación salario/poder de compra real, algunos propietarios ya lo han hecho y han podido cerrar sus operaciones.”

DAMIAN TABAKMAN: “Lo mejor del 2012 fue: a) la capacidad de adaptación de los desarrolladores, que rápidamente comenzaron a operar en pesos, y b) el valor de los inmuebles, que resistió bien el cepo cambiario.”

ROBERTO TIZADO: “Lo que queda claro es que las propiedades en pesos siempre suben, y siguen siendo consideradas por los argentinos como reservas de valor en la moneda local.”

SERGIO VILLELLA: “Vamos a tener un buen 2013, prevemos una buena cosecha, fundamental para nuestra actividad y se seguirán consolidando los proyectos con cuotas en pesos”

GUIDO WAINSTEIN: “Se van a dar dos factores que van a empujar el nivel de actividad, en primer termino el 2013 será un buen año del sector agrario y en segundo lugar nos vamos a enfrentar a un año electoral por lo que vislumbramos un año de repunte para la actividad inmobiliaria, especialmente el primer semestre…” 

LUCAS ZALCWAS: “…la realidad es que las propiedades seguirán subiendo en pesos a tasas mayores que las inflacionarias.”

Fuente: Reporte Inmobiliario.

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