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Guía de “entrenamiento” para inversores en Real Estate

Por: Mónica Fernández

Antes de comprar un inmueble, sea nuevo o usado, conviene analizar bien el mercado, conocer al desarrollador inmobiliario y estar atento a ciertas reglas para que la inversión sea todo un éxito.

Si ya diste tus primeros pasos en la inversión inmobiliaria o si estás evaluando la posibilidad de colocar tus ahorros en este tipo de activos, contar con buena información, conocer los pros y los contras de cada segmento del real estate y aprender sobre las diferencias entre términos que hoy están en boga como “construcción desde el pozo” o “fideicomiso al costo”, serán la clave para lograr resultados exitosos. Presentamos un manual de principiantes para el inversor, una versión local y concentrada de las famosas guías “For Dummies” que hacen furor en todo el mundo.

Analizar y conocer el mercado
La primera regla es comprar bien. Se trate de un inmueble nuevo o usado, en la Capital, en el Gran Buenos Aires o en el interior del país, como en cualquier inversión, la rentabilidad y la ganancia de capital futura dependerán de haber pagado un precio justo por el riesgo que se asume. Es decir, un inmueble ya terminado en un barrio tradicional de Capital Federal, como Recoleta, Belgrano o Barrio Norte, tiene menos riesgo que un edificio en construcción en una zona mas alejada del área Metropolitana, y una urbanización o barrio cerrado que ya tiene casas construidas y familias viviendo resulta menos arriesgado que un desarrollo en el que se están abriendo las primeras calles. La regla de oro es: a menor riesgo, mayor precio por metro cuadrado y, obviamente, posibilidades de ganancia más acotadas.
“Para saber si uno está comprando o invirtiendo a un precio justo, hay que comparar la oportunidad que se nos presenta con inversiones similares en riesgo y retorno”, recomienda Damian Tabakman, consultor especialista en real estate. Hay que tener cuidado con las propuestas demasiado “tentadoras” y sobre todo, en el caso de inmuebles a construir, conocer y pedir referencias de la empresa desarrolladora que está detrás.
“En real estate, conviene privilegiar variables como ubicación, calidad y antecedentes del developer. En general, es preferible optar por productos mejores aunque resulten más caros que la competencia, porque en el largo plazo, esa diferencia se compensa largamente”, destaca Tabakman.
Lo segundo que hay que conocer cuando se evalúa entrar al mercado de las inversiones con base en la tierra, son las particularidades de los distintos tipos de inmuebles, sean comerciales, para vivienda familiar, cocheras o campos para explotación agropecuaria. Cada uno tiene valores, riesgos y tiempos muy diferentes de consolidación.

Modelos de inversión
Jorge Toselli, socio de JT Inmobiliaria y un antiguo player en el mercado inmobiliario explica la modalidad conocida como “construcciones del pozo”. “Una de las maneras de instrumentar este tipo de desarrollos es a través de fideicomisos al costo, donde se elije una unidad y se abona el costo que tiene el constructor por realizar la obra, en cuotas pero tiene como factor variable el aumento del costo de la construcción que impactará en el valor final a abonar”. Esto muchas veces figura como ajustes por mayores costos, y puede encarecer el valor de las cuotas o extender un poco mas de lo previsto el plazo durante el cual habrá que pagar.
Eidico, por su parte, propone un “sistema cooperativo” a través del cual un individuo “puede entrar a emprendimientos importantes, habitualmente reservados solo para los grandes inversores, pero que el sistema cooperativo pone al alcance de pequeños inversores”, dice Patricio Lanusse, Director de Eidico. “Hemos incursionado en distintos sectores, siempre sobre la base de la compra de inmuebles sobre los cuales se invierte para ponerlos a producir. Es así como hemos desarrollado proyectos agropecuarios, de turismo, comerciales, y de vivienda”, avanza.

Diversificar
Si los recursos lo permiten, el inversor debe tratar de diversificarse. Es decir, no apostar todos sus ahorros a un mismo emprendimiento o en una misma zona. Es preferible comprar, por ejemplo, un departamento chico en Capital que podrá alquilarse con facilidad y destinar otra parte de los fondos a un desarrollo nuevo, puede ser un barrio en el Gran Buenos Aires o una participación en un centro comercial, por ejemplo, en el que se podrá obtener una interesante ganancia de capital. Así, se estará dividiendo el riesgo y maximizando las oportunidades de éxito.

¿Qué rentabilidad puedo esperar?
La rentabilidad anual que un inversor pueda obtener por el alquiler de su propiedad varia según la zona, si es comercial, para vivienda y si los gastos anexos a esa propiedad (que debe pagar el inquilino, como las expensas) son coherentes con el tipo de inmueble. Los promedios indican que un departamento deja una rentabilidad de entre 6% y 7% anual y puede caer a 4%, si tiene expensas muy altas. Con los locales comerciales se consiguen retornos de 8/9%, si cuentan con una buena ubicación.
La ganancia de capital es la diferencia entre el precio al que se compró el inmueble y el valor al cual se lo vende. Nuevamente, la regla de oro entra en acción: en las zonas más consolidadas las posibilidades de que el valor del metro cuadrado aumente son menores a las de una zona en desarrollo. Y si se tomó el riesgo de entrar “desde el pozo”, la ganancia será mas apetecible que si se cerró la operación cuando el inmueble estaba totalmente terminado.

Conocé tu perfil
En real estate, como en cualquier otro tipo de inversión, descubrir el “perfil del inversor” también es clave para no equivocarse y evitar un estrés innecesario. Cuando se piensa en comprar un inmueble, hay que evaluar antes cuánto riesgo se está dispuesto a asumir sin desesperarse.
¿Qué se entiende por riesgo en inmuebles? Qué el valor del metro cuadrado no se aprecie ni tanto, ni tan rápido como se había pensado.
Los desarrollos que recién comienzan, nuevos barrios o zonas en expansión sea en el Gran Buenos Aires, en el interior o en Capital Federal, implican asumir un riesgo mayor y estar dispuesto a esperar más tiempo (horizonte de la inversión) para ver los resultados. A cambio la posibilidad de ganancia es más atractiva.

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  1. 24 agosto, 2012 en 3:08 PM

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