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Los inmuebles se tiñen de blue

 

En pocos meses, los argentinos nos volvimos expertos en divisas. Aprendimos a convivir con 4 cotizaciones diferentes del dólar: el oficial, el paralelo (blue) que venden los arbolitos, el “contado con liquidación” (triangulación de bonos que se utiliza para fugar capitales) y el negro (porcentaje que se paga al cambista para sacar dólares del país). En tiempos de infranqueable cepo cambiario, día a día leemos los diarios para saber a cuánto llegó la brecha que marca la diferencia entre el dólar oficial y el paralelo, como si se tratara de la sensación térmica de esta economía. Si bien desde el Gobierno hablan de un mercado oficial que sigue funcionando, lo cierto es que las principales casas de cambio de la city rechazan en promedio entre 80 y 90% de las operaciones cotidianas. Como dijo un curtido operador bursátil: “Un mercado que no opera es un mercado que no existe”. A este contexto no es ajeno el sector inmobiliario, que históricamente, como muchos otros rubros, realiza la mayoría de las transacciones en dólares.

El impacto en el mercado inmobiliario

Todo parece indicar que la situación no cambiará en los próximos meses, ya que el Ejecutivo necesita juntar dólares para enfrentar importantes pagos de deuda e importación de combustible. En abril se profundizaron los controles. Aquéllos que podían cambiar hasta un 40% de su sueldo, amanecieron sin siquiera poder comprar 50 dólares. Así de rápido le llegó la novedad al mercado inmobiliario, que busca adaptarse sobre la marcha. En abril, de acuerdo con las estadísticas del Colegio de Escribanos de Capital Federal, la cantidad de escrituras se redujo un 25% interanual, mientras que en el acumulado del primer trimestre el retroceso fue del 11%. Las escrituras siguieron de cerca las novedades del dólar. En octubre de 2011 subieron casi 7 puntos, mientras que en noviembre – primer mes de controles− apenas crecieron 1,3%. Ya en diciembre, con la confirmación del cambio de las reglas de juego, el desplome fue de 10 puntos.
Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina, que encabeza Néstor Walenten, informaron con preocupación que la compra-venta en la Ciudad de Buenos Aires registró una fuerte caída del 11% durante el primer cuatrimestre de 2012, al tiempo que la cantidad de metros cuadrados aprobados para la construcción cayó 38 puntos. En declaraciones a la prensa, Walenten reconoció que la situación cambiaria “genera retracción en la oferta ante la inseguridad de cobrar en dólares”, pero también indicó algo muy importante: traerá “flexibilidad en las condiciones” para acceder a los inmuebles. Ésa es la batalla que desarrollistas e inmobiliarias están dando hoy.

La pesificación y el dólar blue

En lo que a la compra-venta directa (en nuevos y usados) se refiere, hay operaciones que se vienen realizando en pesos, pero siguiendo la evolución del dólar blue, lo que conlleva un aumento real del precio del 30% (replicando la brecha cambiaria). En las últimas semanas surgió el rumor de que se pondría como intermediario de las negociaciones un banco oficial, para asegurarse la pesificiación de las operaciones. Mientras tanto y para evitar la parálisis de los negocios, algunas firmas ya ensayan soluciones. Para el caso de los fideicomisos inmobiliarios, la mayoría ofrece financiación en 24 cuotas y el boleto de entrada en dólares, lo que sigue siendo un problema. Esas cuotas son indexadas sobre el índice del costo de la construcción que elabora la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) y que hasta abril había acumulado un crecimiento del 6,6%.
Las nuevas oportunidades Existen excepciones que ofrecen la oportunidad de ingresar a un negocio directamente en pesos. En general, para encontrarlas hay que pensar en operaciones fuera de la Ciudad de Buenos Aires. Es el ejemplo de Eidico, que cuenta con un nuevo emprendimiento en Pilar del Este. Lo novedoso es que el contrato de mandato también se paga en pesos, con un anticipo del 30% del valor total. El porcentaje restante se divide en 42 cuotas mensuales, que se comienzan a pagar en agosto y que se indexan tomando un 50%, o menos, del costo de la construcción. Lo que sucede, de acuerdo con Mario Gómez Picasso –director de Reporte Inmobiliario− es que “en la Ciudad de Buenos Aires, el costo de la tierra, en dólares, tiene mayor incidencia en el precio de los inmuebles. Los desarrollistas utilizan esos dólares para poner en el próximo emprendimiento. Así van trabajando”.
Por esta razón habrá más posibilidades de encontrar proyectos pesificados fuera de Capital Federal, aggiornados a los tiempos que corren. La clave para los inversores pasará ahora por analizar con detenimiento qué porcentaje exigen los diferentes emprendimientos para cubrirse de las posibles fluctuaciones de la divisa norteamericana.

Texto: Juan Ros
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  1. 26 julio, 2012 en 4:29 PM

    Esta bien que si alguien quiere vender una propiedad lo cobre en la moneda que quiera, el estado no puede regular eso, saludos.

    • 31 julio, 2012 en 1:41 PM

      El gobierno que maneja el estado actualmente hace lo que quiere sin importarle nada mas que sus intereses. El dueño de una propiedad puede venderla en la moneda que quiere y al precio que quiere. El mercado dirá si en esas condiciones hay comprador. Luego está la AFIP que dirá si la operación de esa manera es legal y en caso de que no lo fuese tanto el comprador como el vendedor pasan a ser infractores con las consecuencias del caso. Los participantes deciden en muchos casos que eran operaciones totalmente normales si se mantienen en la legalidad presente o pasan a …otra situación.
      Bellezas de ntro. pais maravilloso y envidiado hasta por Alemania.

  2. 26 julio, 2012 en 4:44 PM

    Es muy interesante observar desde España este fenómeno. Si bien nuestro verano de 2012 empieza a parecerse al griego, tal vez si volvamos a la peseta, esto mismo que ocurre en Argentina se duplique en España.

  3. 25 marzo, 2014 en 10:56 PM

    La mayoría de las personas ya están tomando como medida comprar y vender las casas al precio del blue porque de otro modo no podrían comprar más nada

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