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Situaciones posibles al momento de escriturar

El agrimensor Armando Zarini, de Zarini & Asociados, nos explica las tres situaciones posibles según el estado constructivo que figure en las notas del plano a la hora de escriturar y los trámites y documentación necesarios en cada caso:

Primer supuesto:
casas construidas e incorporadas al plano de PH. Si la casa estaba concluida cuando se produjo la aprobación y figura en el plano, entonces no hace falta ningún otro trámite y se puede proceder a escriturar.

Segundo supuesto: casas en construcción o por construir que no modifican su estado. Estas unidades se encuentran encuadradas dentro del artículo 6º del Decreto 2489/63, que les permite mantener su estado por un periodo de seis meses y actualizarse todas las veces que sea necesario, siempre que no haya finalizado la obra. El responsable de efectuar la actualización es el agrimensor, quien verifica si el estado constructivo es el mismo o cambió. Aquellos propietarios de lotes baldíos que deseen escriturar deberán constatar si el estado constructivo se encuentra debidamente actualizado. Para ello conviene consultar al escribano o directamente al agrimensor que, en su caso, se ocupará de tramitar su actualización.

Tercer supuesto:
casas que figuran en construcción o por construir en la nota del plano, pero que concluyeron la obra al momento de la escrituración. Para estos casos, el propietario necesitará encomendar a un agrimensor la confección del estado parcelario (decreto 947/04) para incorporar la casa terminada al PH y su registro en el Departamento de Propiedad Horizontal y en Catastro del Ministerio de Economía de la Provincia.

Impuesto de sellos
Al ser el fideicomiso un sistema novedoso en nuestro país, y al no haber al respecto una ley específica, Rentas aplicó por analogía el sistema de Disolución de sociedades. Es decir, equipara el fideicomiso con una sociedad donde todos los beneficiarios actúan como socios: al disolverse la sociedad, esa Transferencia de Dominio de los bienes debe pagar el 3% de la valuación, conforme Impuesto de Sellos de la provincia de Buenos Aires. Aquí no hay un comprador y un vendedor, ya que Eidico (como desarrollador) administra los fondos de todos los beneficiarios, para realizar las obras y adjudicárselos al final del contrato, pero no reviste el carácter de comprador.
Cumplir con el registro municipal de las viviendas oportunamente, permitirá que éstas sean incorporadas al plano de PH al momento de aprobarse, y significará un ahorro de tiempo y dinero a la hora de escriturar.

¿Cuánto se paga de impuesto de sellos?• Lotes baldíos: pagan el 3% sobre el valor fiscal.
• Casas construidas: las personas que construyeron su propia casa en el lote, mediante un trámite ante ARBA (ex Rentas) y acreditan que la construcción se hizo a su cargo deberán pagar solamente sobre el valor fiscal del lote. Esto no resulta aplicable a los compradores de casas ya construidas (035/99 de Rentas).

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